Verhuisketenonderzoek – belangrijke lessen uit het verleden

Verhuisketenonderzoek verschaft gemeenten inzicht in de mechanismen van de lokale woningmarkt als daar nieuwe woningen aan worden toegevoegd. Met de impasse waar de woningmarkt zich op dit moment min of meer in bevindt, is het van belang dat woningen worden gebouwd die doorstroming op gang brengen.

Elke woning moet raak zijn

In talrijke gemeenten is de afgelopen decennia veel en marktgedreven gebouwd. Nu de woningmarkt al een tijd lang stagneert, ontstaat er bij gemeenten weer meer behoefte aan sturing en regie op de woningmarkt. Bijvoorbeeld om te voorkomen dat de concurrentie tussen verschillende nieuwe projecten te groot wordt. Bovendien moet, meer nog dan voorheen, elke nieuwe woning als het even kan ‘raak’ zijn en bijdragen aan de gemeentelijke woningbouwdoelstellingen. Doorstroming op de woningmarkt speelt hierbij een cruciale rol.

Retrospectief minstens zo belangrijk

Welke nieuwe woningen doorstroming genereren, hangt mede samen met het antwoord op de vraag naar de dynamiek van de lokale en regionale woningmarkt. Die vraag wordt doorgaans ‘prospectief’ beantwoord door te kijken naar de uitkomsten van woningbehoefteonderzoek (‘wat wensen mensen op de woningmarkt’). Momenteel is het volgens ons minstens zo belangrijk om ook terug te kijken. Retrospectief verhuisketenonderzoek (‘wat hebben mensen daadwerkelijk gedaan op de woningmarkt’) is daarvoor een prima instrument. Verhuisketenonderzoek geeft gemeenten bovendien een antwoord op de vraag of hun huisvestingsbeleid doelmatig en doeltreffend is geweest.

Analyse van de hele keten

Bij verhuisketenonderzoek wordt met behulp van mutatiegegevens uit de Gemeentelijke Basis Administratie in beeld gebracht welke verhuizingen ontstaan als gevolg van de toevoeging van een nieuwe woning. Elke verhuisketen eindigt op het moment dat geen nieuwe woning meer wordt vrijgemaakt. Door het ketenbestand te verrijken met woningkenmerken kunnen ook uitspraken worden gedaan over de soort vrijkomende woningen door de nieuwbouw. Daarmee kan de vraag worden beantwoord welke nieuwbouwprojecten van de afgelopen jaren hebben bijgedragen aan het realiseren van de doelstellingen van het gemeentelijk beleid. Bijvoorbeeld: wat is de bijdrage van de nieuwbouw in de huisvesting van starters? Welke woningen trekken mensen van ‘buiten’ of klopt de ‘mythe’ dat (dure) appartementen de meeste doorstroming opleveren?

I&O Research heeft het afgelopen jaar verhuisketenonderzoeken uitgevoerd in Ridderkerk en Enschede.